Asuntokaupan verotus 2026: Varainsiirtovero, myyntivoittovero ja vähennykset

Asuntokauppaan liittyy useita veroja ja verovähennyksiä, jotka vaikuttavat merkittävästi kaupan kokonaiskustannuksiin. Vuoden 2024 verouudistukset muuttivat varainsiirtoveroa ja poistivat ensiasunnon ostajan verovapauden — muutokset, jotka ovat täydessä voimassa vuonna 2026. Tässä oppaassa käymme läpi kaikki asuntokaupan verot ajantasaisilla luvuilla ja käytännön esimerkein.

Varainsiirtovero 2026: uudet prosentit

Varainsiirtovero on asunnon ostajan maksama vero, joka maksetaan aina kun kiinteistö tai asunto-osake vaihtaa omistajaa vastikkeellisesti. Vuoden 2024 alusta voimaan tulleen uudistuksen myötä varainsiirtoveron prosentit laskivat:

• Asunto-osakkeet: 1,5 % velattomasta kauppahinnasta (aiemmin 2 %)
• Kiinteistöt: 3 % kauppahinnasta (aiemmin 4 %)

Vero lasketaan asunto-osakkeissa velattomasta hinnasta, eli myös taloyhtiölainan osuus huomioidaan. Kiinteistökaupoissa vero lasketaan kauppahinnasta.

Käytännön esimerkkejä

Esimerkki 1 — Kerrostaloasunto (osakekauppa):

• Myyntihinta: 250 000 €
• Taloyhtiölainan osuus: 30 000 €
• Velaton hinta: 280 000 €
• Varainsiirtovero: 280 000 € × 1,5 % = 4 200 €

Esimerkki 2 — Omakotitalo (kiinteistökauppa):

• Kauppahinta: 350 000 €
• Varainsiirtovero: 350 000 € × 3 % = 10 500 €

Voit laskea oman varainsiirtoverosi tarkasti Asuntomaatin varainsiirtoverolaskurilla.

Milloin ja miten vero maksetaan?

Varainsiirtovero on maksettava oma-aloitteisesti. Asunto-osakkeiden kohdalla vero maksetaan kahden kuukauden kuluessa kaupanteosta. Kiinteistökaupoissa vero maksetaan ennen lainhuudon hakemista, viimeistään kuuden kuukauden kuluessa. Vero maksetaan Verohallinnon OmaVero-palvelussa, ja verovelvollinen tekee itse ilmoituksen.

Ensiasunnon ostajan verovapaus — poistunut vuonna 2024

Yksi merkittävimmistä vuoden 2024 verouudistuksista oli ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapauden poistaminen. Aiemmin 18–39-vuotiaat ensiasunnon ostajat olivat vapautettuja varainsiirtoverosta kokonaan. Tämä etu poistui 1.1.2024 alkaen.

Mitä tämä tarkoittaa vuonna 2026:

• Kaikki asunnon ostajat maksavat varainsiirtoveron — myös ensiasunnon ostajat.
• Kompensaatio: Prosenttien lasku (2 % → 1,5 % osakkeissa, 4 % → 3 % kiinteistöissä) hyödyttää kaikkia ostajia, myös ensiasunnon ostajia. Mutta ensiasunnon ostajalle muutos on silti heikennys.
• ASP-tilin edut säilyvät — Korkotuki, lisäkorko ja valtiontakaus ovat edelleen voimassa. ASP-tili on entistä tärkeämpi ensiasunnon ostajalle, kun verovapaus poistui.

Käytännön vaikutus: 250 000 euron asunto-osakkeen ostaja, joka aiemmin ei maksanut varainsiirtoveroa lainkaan, maksaa nyt 3 750 euroa (250 000 × 1,5 %). Tämä on lisäkustannus, joka kannattaa huomioida budjetissa.

Myyntivoiton verotus: milloin myynti on verovapaa

Asunnon myynnistä saatu voitto on lähtökohtaisesti veronalaista pääomatuloa. On kuitenkin tärkeä poikkeus — oman vakituisen asunnon myynti voi olla täysin verovapaa.

Oman asunnon verovapaussääntö

Asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun molemmat ehdot täyttyvät:

1. Omistusaika: Olet omistanut asunnon yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta.
2. Oma asuminen: Olet käyttänyt asuntoa omana tai perheesi vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta omistusaikana.

Molemmat ehdot on täytettävä — pelkkä omistaminen ei riitä. Jos esimerkiksi ostit asunnon sijoituskäyttöön ja vuokrasit sen, myyntivoitto on veronalaista, vaikka omistaisit asunnon yli 2 vuotta.

Milloin myyntivoitto on verollista

Myyntivoittoveroa maksetaan, kun:

• Asunto on ollut sijoituskäytössä (vuokralla)
• Omistusaika on alle 2 vuotta
• Asunnossa ei ole asuttu itse 2 vuoden yhtäjaksoista jaksoa
• Kyseessä on vapaa-ajan asunto (mökki)

Myyntivoitosta maksetaan veroa pääomatuloveroprosentin mukaan:

• 30 % pääomatuloista 30 000 euroon asti
• 34 % pääomatuloista 30 000 euroa ylittävältä osalta

Myyntivoittoveron laskeminen käytännössä

Myyntivoitto lasketaan kaavalla:

Myyntivoitto = Myyntihinta − Hankintahinta − Myynnin kulut − Perusparannuskulut

Vähennyskelpoiset kulut

Myyntihinnasta voi vähentää:

• Hankintahinta: Ostohinta + varainsiirtovero ostohetkellä
• Perusparannusmenot: Remontit, jotka nostivat asunnon tasoa (ei normaalit huoltotyöt). Esimerkiksi keittiöremontti, kylpyhuoneremontti, parketin vaihto.
• Myynnin kulut: Kiinteistönvälittäjän palkkio, myynti-ilmoitukset, kuntokartoitus

Käytännön esimerkki

Sijoitusasunnon myynti:

• Ostohinta vuonna 2020: 180 000 €
• Varainsiirtovero ostohetkellä: 3 600 € (2 % ostohinnasta, vanhan lain mukaan)
• Kylpyhuoneremontti 2022: 8 000 €
• Myyntihinta 2026: 220 000 €
• Välityspalkkio: 7 700 € (3,5 % + alv)

Myyntivoiton laskenta:

• 220 000 − 180 000 − 3 600 − 8 000 − 7 700 = 20 700 €
• Vero: 20 700 × 30 % = 6 210 €

Hankintameno-olettama vs. todellinen hankintameno

Jos asunnon todellisten hankintakustannusten selvittäminen on vaikeaa (esimerkiksi hyvin vanha omistus), voit käyttää hankintameno-olettamaa todellisen hankintahinnan sijaan:

• 20 % myyntihinnasta, jos omistusaika on alle 10 vuotta
• 40 % myyntihinnasta, jos omistusaika on vähintään 10 vuotta

Hankintameno-olettamaa käytetään, jos se on edullisempi kuin todellisten kulujen vähentäminen. Hankintameno-olettaman päälle ei voi vähentää erikseen perusparannuskuluja tai myynnin kuluja — se kattaa kaiken.

Milloin hankintameno-olettama kannattaa?

Olettama on edullinen erityisesti, kun asunnon arvo on noussut paljon suhteessa ostohintaan. Esimerkki:

• Ostohinta vuonna 2010: 100 000 €
• Myyntihinta vuonna 2026: 300 000 €
• Todellinen hankintameno: 100 000 + 4 000 (vero) + 10 000 (remontit) + 10 500 (välityspalkkio) = 124 500 €
• Myyntivoitto todellisilla kuluilla: 300 000 − 124 500 = 175 500 € → vero 30 % × 30 000 + 34 % × 145 500 = 9 000 + 49 470 = 58 470 €
• Hankintameno-olettama (40 %): 300 000 × 40 % = 120 000 €
• Myyntivoitto olettamalla: 300 000 − 120 000 = 180 000 € → vero 9 000 + 34 % × 150 000 = 9 000 + 51 000 = 60 000 €

Tässä esimerkissä todellinen hankintameno on edullisempi. Mutta jos ostohinta olisi ollut vain 50 000 euroa ja remontteja ei olisi tehty, olettama olisi selvästi edullisempi. Verohallinto laskee molemmat ja soveltaa verovelvolliselle edullisempaa vaihtoehtoa, kun teet veroilmoituksen.

Asuntolainan korkojen verovähennysoikeus

Asuntolainan korkojen verovähennysoikeus on ollut perinteisesti yksi merkittävimmistä asumisen veroeduista Suomessa. Vähennystä on kuitenkin supistettu järjestelmällisesti vuodesta 2012 alkaen, ja se on nyt käytännössä poistunut.

Tilanne 2026

Vuodesta 2023 alkaen oman vakituisen asunnon lainan korot eivät ole enää lainkaan vähennyskelpoisia. Tämä tarkoittaa, että:

• Oman asunnon laina: Koroista ei saa enää vähennystä lainkaan.
• Sijoitusasunnon laina: Korot ovat edelleen kokonaan vähennyskelpoisia tulonhankkimismenona. Ne vähennetään vuokratuloista tai muista pääomatuloista.
• Ensiasunnon ASP-laina: ASP-järjestelmän korkotuki on eri asia kuin verovähennys — korkotuki on edelleen voimassa.

Käytännössä sijoitusasunnon ostajan veroasema on suhteellisesti parantunut verrattuna omistusasujaan, koska sijoittaja saa edelleen vähentää korot mutta omistusasuja ei.

Perintö- ja lahjaasunnon myynti

Perintönä tai lahjana saadun asunnon myynnissä verotus poikkeaa normaalista asuntokaupasta. Tärkeimmät erityissäännöt:

Hankintahinta perinnössä

Perinnön kautta saadun asunnon hankintahintana käytetään perintöverotuksessa vahvistettua arvoa — ei alkuperäistä ostohintaa. Tämä on usein verovelvolliselle edullinen sääntö, koska perintöverotusarvo on tyypillisesti lähempänä nykyistä markkina-arvoa kuin vainajan alkuperäinen ostohinta.

Esimerkki: Perit asunnon, jonka perintöverotusarvo on 200 000 euroa. Myyt sen vuoden päästä 210 000 eurolla. Myyntivoitto on vain 10 000 euroa (miinus myynnin kulut), ei 210 000 euroa miinus vainajan alkuperäinen ostohinta.

Hankintahinta lahjassa

Lahjaksi saadun asunnon hankintahintana käytetään lahjaverotusarvoa, jos lahjoituksesta on kulunut yli vuosi. Jos asunto myydään alle vuoden sisällä lahjoituksesta, hankintahintana käytetään lahjanantajan alkuperäistä ostohintaa. Tämä estää veron kiertämisen lahjoitusketjuilla.

Oman asunnon verovapaus

Perityn tai lahjaksi saadun asunnon voi myydä verovapaasti samoilla edellytyksillä kuin muunkin asunnon: 2 vuoden omistus ja oma asuminen. Omistusaika lasketaan perinnössä vainajan kuolinpäivästä ja lahjassa lahjoituspäivästä.

Varainsiirtovero perintö- ja lahjaluovutuksissa

Perinnöstä tai lahjasta ei makseta varainsiirtoveroa — vero tulee maksettavaksi vain vastikkeellisissa luovutuksissa (kaupoissa). Sen sijaan maksetaan perintö- tai lahjaveroa, joka on erillinen verolaji.

Yhteenveto

Asuntokaupan verotus vuonna 2026 tiivistettynä:

• Varainsiirtovero: 1,5 % asunto-osakkeista (velattomasta hinnasta), 3 % kiinteistöistä. Ensiasunnon ostajan vapautus on poistunut.
• Myyntivoittovero: 30 % / 34 % pääomatuloveroa. Oman vakituisen asunnon myynti verovapaa, kun omistus ja asuminen yli 2 vuotta.
• Korkovähennys: Oman asunnon lainakoroista ei enää vähennystä. Sijoitusasunnon korot edelleen vähennyskelpoisia.
• Hankintameno-olettama: 20 % (alle 10 v) tai 40 % (yli 10 v) myyntihinnasta — käytä, jos edullisempi kuin todelliset kulut.
• Perintö ja lahja: Hankintahintana perintö-/lahjaverotusarvo, ei varainsiirtoveroa, oman asunnon verovapaus soveltuu.

Veroasiat voivat olla monimutkaisia, ja jokainen tilanne on yksilöllinen. Verohallinnon vero.fi-sivusto tarjoaa ajantasaiset ohjeet ja laskurit. Hyödynnä myös Asuntomaatin varainsiirtoverolaskuria kaupan kokonaiskulujen arviointiin ja hinta-arviotyökalua asunnon markkina-arvon selvittämiseen. Suurissa ja monimutkaisissa tilanteissa (kuten kuolinpesän myynti tai yrityksen kautta tehty kauppa) kannattaa konsultoida veroneuvojaa.