Kassavirtalaskuri

Sijoitusasunnon kassavirta Suomessa — opas

Asuntosijoittaminen on yksi suosituimmista sijoitusmuodoista Suomessa. Kassavirta eli vuokratulon ja kaikkien kulujen erotus on sijoituksen tärkein mittari. Positiivinen kassavirta tarkoittaa, että asunto tuottaa nettovoittoa kuukausittain jo lainanhoitokulujen ja verojen jälkeen.

Miten kassavirta lasketaan?

Kassavirta = Vuokratulo (tyhjäkäynnin jälkeen) − Vastike − Vakuutus − Ylläpito − Lainanlyhennys − Korot − Verot. Suomessa vuokratuloa verotetaan pääomatulona 30 % (yli 30 000 € osalta 34 %). Lainan korot ovat vähennyskelpoisia vuokratulosta, mutta lyhennys ei ole.

Kokonaistuotto vs. kassavirta

Kassavirta mittaa kuukausittaista rahavirtaa, mutta kokonaistuotto huomioi myös asunnon arvonnousun ja lainan lyhentymisen. Sijoittajan todellinen varallisuus kasvaa kolmella tavalla: kassavirrasta, arvonnoususta ja lainan lyhennyksestä. Tämä laskuri näyttää kaikki kolme komponenttia vuosittain.

Cash-on-cash tuotto

Cash-on-cash tuotto mittaa vuotuista kassavirtaa suhteessa alkusijoitukseen (omarahoitus + varainsiirtovero). Se on erityisen hyödyllinen mittari velkavipu-sijoittajalle, sillä se kertoo kuinka tehokkaasti oma pääoma tuottaa. Hyvänä cash-on-cash tuottona pidetään yli 5 %:a Suomen markkinoilla.

Vinkkejä sijoittajalle

• Huomioi aina tyhjäkäynti — 5 % on konservatiivinen oletus kasvukeskuksissa.
• Varaudu ylläpitokuluihin: remontit, laiterikot ja taloyhtiön korjaukset tulevat aina.
• Korot vaihtelevat — testaa laskurilla eri korkoskenaarioita (2 %, 4 %, 6 %).
• Pidä omarahoitusosuus riittävänä: pankit vaativat yleensä vähintään 25 % sijoitusasuntoon.
• Arvonnousu ei ole taattua — kasvukeskusten ulkopuolella hintakehitys voi olla negatiivista.