Haluatko tietää asuntosi arvon? Tee ilmainen hinta-arvio alle 3 minuutissa.
Ilmainen hinta-arvioSimuloi sijoitusasunnon kassavirta, kokonaistuotto ja varallisuuden kehitys vuosi vuodelta. Anna asunnon tiedot ja oletukset, niin laskuri muodostaa kattavan tuottoanalyysin.
45 000 € omaa rahaa + 2 700 € varainsiirtovero (1,5 %) = 47 700€ alkusijoitus
Kassavirta verojen jälkeen (1. vuosi)
−2 628 €/v
−219 €/kk
Cash-on-cash tuotto
−5,51 %
Kokonaistuotto
47 265 €
Annualisoitu tuotto (likiarvo)
7,13 %
Alkusijoitus
47 700 €
Asuntosijoittaminen on yksi suosituimmista sijoitusmuodoista Suomessa. Kassavirta eli vuokratulon ja kaikkien kulujen erotus on sijoituksen tärkein mittari. Positiivinen kassavirta tarkoittaa, että asunto tuottaa nettovoittoa kuukausittain jo lainanhoitokulujen ja verojen jälkeen.
Kassavirta = Vuokratulo (tyhjäkäynnin jälkeen) − Vastike − Vakuutus − Ylläpito − Lainanlyhennys − Korot − Verot. Suomessa vuokratuloa verotetaan pääomatulona 30 % (yli 30 000 € osalta 34 %). Lainan korot ovat vähennyskelpoisia vuokratulosta, mutta lyhennys ei ole.
Kassavirta mittaa kuukausittaista rahavirtaa, mutta kokonaistuotto huomioi myös asunnon arvonnousun ja lainan lyhentymisen. Sijoittajan todellinen varallisuus kasvaa kolmella tavalla: kassavirrasta, arvonnoususta ja lainan lyhennyksestä. Tämä laskuri näyttää kaikki kolme komponenttia vuosittain.
Cash-on-cash tuotto mittaa vuotuista kassavirtaa suhteessa alkusijoitukseen (omarahoitus + varainsiirtovero). Se on erityisen hyödyllinen mittari velkavipu-sijoittajalle, sillä se kertoo kuinka tehokkaasti oma pääoma tuottaa. Hyvänä cash-on-cash tuottona pidetään yli 5 %:a Suomen markkinoilla.
Kassavirta on vuokratulon ja kaikkien kulujen erotus tietyltä ajanjaksolta. Positiivinen kassavirta tarkoittaa, että asunto tuottaa nettorahaa kuukausittain jo lainanhoidon ja verojen jälkeen. Negatiivinen kassavirta tarkoittaa, että sijoittaja maksaa kuukausittain omasta taskustaan, mikä voi silti olla perusteltua, jos asunnon odotetaan nousevan arvossa ja laina lyhenee.
Kassavirta = vuokratulo (tyhjäkäynnin jälkeen) miinus vastike, vakuutus, ylläpito, lainanlyhennys, korot ja verot. Lainan korot ovat vähennyskelpoisia vuokratulosta verotuksessa, mutta itse lyhennys ei ole vähennyskelpoinen, vaikka se rasittaa kuukausittaista kassavirtaa.
Kassavirta mittaa kuukausittaista rahavirtaa, kun taas kokonaistuotto huomioi myös asunnon arvonnousun ja lainan lyhentymisen. Sijoittajan varallisuus voi kasvaa kolmella tavalla: kassavirrasta, arvonnoususta ja lainan lyhennyksestä. Asunto voi tuottaa hyvän kokonaistuoton, vaikka sen kuukausittainen kassavirta olisi lähellä nollaa tai hieman negatiivinen.
Vuokratuloa verotetaan pääomatulona: veroprosentti on 30 %, ja 30 000 euroa ylittävältä pääomatulon osalta 34 %. Vuokratulosta voi vähentää muun muassa vastikkeen, vakuutukset, ylläpitokulut ja lainan korot. Lainan lyhennystä ei voi vähentää. Laskuri huomioi pääomatuloveron osana kassavirtaa.
Cash-on-cash-tuotto mittaa vuotuista kassavirtaa suhteessa sijoitettuun omaan pääomaan (omarahoitusosuus ja varainsiirtovero). Se kertoo, kuinka tehokkaasti oma pääoma tuottaa velkavipua hyödynnettäessä. Mittari on hyödyllinen, kun vertaillaan eri kohteita tai eri rahoitusrakenteita keskenään.
