Haluatko tietää asuntosi arvon? Tee ilmainen hinta-arvio alle 3 minuutissa.
Ilmainen hinta-arvioVertaa vuokraamisen ja ostamisen taloudellista kannattavuutta pitkällä aikavälillä. Laskuri huomioi asuntolainan, vastikkeet, varainsiirtoveron, vuokran korotukset ja vaihtoehtoisen sijoitustuoton.
37 500 € omaa rahaa
Varainsiirtovero on 1,5 % asunto-osakkeista (esim. kerros- tai rivitalo) ja 3 % kiinteistöistä (esim. omakotitalo tontteineen). Ensiasunnon ostajan verovapaus poistui 1.1.2024.
Vertailu olettaa, että edullisempi osapuoli sijoittaa kuukausittaisen erotuksen annetulla tuotolla: kun omistaminen on vuokraa kalliimpaa, vuokralainen sijoittaa erotuksen, ja kun vuokra on kalliimpaa, ostaja tekee samoin. Vuokralainen sijoittaa lisäksi käsirahan ja varainsiirtoveron.
Suositus
Ostaminen kannattaa 2 vuoden jälkeen
Ostaminen on taloudellisesti kannattavampaa 30 vuoden aikajänteellä. Ostaminen ohittaa vuokraamisen varallisuuden kerryttämisessä 2 vuoden jälkeen. 30 vuoden jälkeen ostajan varallisuus on 43 588 € suurempi.
Vuokrakulut yhteensä
474 149 €
30 vuoden aikana
Ostokulut yhteensä
412 898 €
laina + vastike + vero
Vuokraajan varallisuus
546 624 €
sijoitussalkku
Ostajan varallisuus
590 212 €
oma p\u00e4\u00e4oma + sijoitukset
Asunnon ostaminen ja vuokraaminen ovat molemmat järkeviä vaihtoehtoja, mutta taloudellinen kannattavuus riippuu monista tekijöistä. Ostajan kohdalla merkittäviä kuluja ovat varainsiirtovero (1,5 % asunto-osakkeista, 3 % kiinteistöistä), asuntolainan korot, taloyhtiön vastikkeet ja mahdolliset remontit. Vuokralainen puolestaan välttää nämä kulut, mutta ei kerrytä asuntovarallisuutta. Huomaa, että ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024, joten vero koskee nykyään myös ensiasunnon ostajia.
Keskeinen tekijä vertailussa on vaihtoehtoiskustannus: jos vuokralainen sijoittaa käsirahaan varatut rahat ja kuukausittaiset säästöt osakemarkkinoille, sijoitussalkun tuotto voi ylittää asunnon arvonnousun. Suomessa asuntojen pitkän aikavälin nimellinen arvonnousu on ollut noin 2–4 % vuodessa, kun osakemarkkinoiden keskimääräinen nimellinen tuotto on ollut noin 7–8 % vuodessa. Toisaalta asuntolaina toimii velkavipuna, mikä moninkertaistaa oman pääoman tuottoa arvonnousun myötä. Huomaa, että laskuri ei huomioi sijoitustuottojen pääomatuloveroa eikä asunnon myyntikuluja.
Laskurimme vertaa molempia polkuja rinnakkain: ostajan varallisuus muodostuu asunnon markkina-arvon ja jäljellä olevan lainan erotuksesta, kun taas vuokralaisen varallisuus kertyy sijoitussalkkuun. Laskuri huomioi vuokran vuotuiset korotukset, asunnon arvonnousun, lainan lyhentymisen ja sijoitusten korkoa korolle -efektin. Tulokset ovat suuntaa-antavia — todelliseen päätökseen vaikuttavat myös elämäntilanne, asumisturva, joustavuus ja henkilökohtaiset arvot.
Vastaus riippuu asumisajan pituudesta, alueen hintakehityksestä, korkotasosta ja siitä, kuinka tuottavasti vapautuvat rahat voisi sijoittaa. Yleisesti ostaminen alkaa kannattaa, mitä pidempään asunnossa asutaan, koska kertaluonteiset kulut (kuten varainsiirtovero) jakautuvat usealle vuodelle. Laskuri vertaa molempia polkuja rinnakkain valitsemillasi oletuksilla.
Vaihtoehtoiskustannus tarkoittaa tuottoa, jonka vuokralainen voisi saada sijoittamalla käsirahan ja kuukausittaiset säästöt esimerkiksi osakemarkkinoille ostamisen sijaan. Jos sijoitusten tuotto ylittää asunnon arvonnousun, vuokraaminen ja sijoittaminen voi pitkällä aikavälillä tuottaa enemmän varallisuutta. Tämä on vertailun keskeisin muuttuja.
Asuntolaina toimii velkavipuna: omalla pääomalla saa hallintaansa selvästi suuremman omaisuuserän, jolloin asunnon arvonnousu kohdistuu koko asunnon arvoon, ei vain omaan rahaan. Tämä voi moninkertaistaa oman pääoman tuoton, mutta kasvattaa myös riskiä, jos hinnat laskevat.
Ostajan keskeisiä kuluja ovat varainsiirtovero (asunto-osakkeessa 1,5 %, kiinteistössä 3 %), asuntolainan korot, taloyhtiön vastikkeet ja mahdolliset remontit. Vuokralainen välttää nämä, mutta ei kerrytä asuntovarallisuutta. Laskuri huomioi nämä erät kummankin polun osalta.
